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浅谈减少业委员涉诉案件
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来源: 发布时间:2015-05-20 浏览量:110

      年来,随着中国房地产业的高速发展,小区业主委员作为一种新型社会组织,在社区的治理问题中扮演着越来越重要的作用。然而这种新型组织在履行职责中与建筑主管部门、房地产开发商、物业服务企业以及小区业主的矛盾也越来越多,业委会作为诉讼主体参与相关案件的诉讼活动也越来越多。2012-2015年,什邡市人民法院就受理相关物业纠纷65件,尽管业委会作为单一诉讼主体参加诉讼,但因其身后是众多的业主个体,案件的处理极易引发群体性事件。在此,什邡法院结合近年来审理的涉及业主委员会的相关民事、行政案件,作问题分析。    

一、业委会作为原告参与诉讼的相关案件类型

1、作为行政案件的原告情形:业委会作为行政诉讼的原告起诉的情形主要是起诉建设行政主管部门根据房地产开发商的申请作出的规划许可变更。房地产开发商基于自身利益的需要,往往在原规划许可的情形下,向建设行政主管部门提起规划许可变更。如我院审理的凤凰城业主委员会诉市住建局和第三人房地产开发商及属此类情形。

2、作为民事案件的原告情形:

一是业委会选聘新的物业公司之后,原物业公司受利益驱使不愿撤场,业委会起诉原物业公司撤场、移交本体维修基金,移交物管资料等。

二是在小区的开发商、物业公司或其他物业使用人员侵占小区公共场所的情况下,业委会提起诉讼要求确认该公共场所属小区业主所有并要求恢复公共场所的原状。

三是小区部分业主基于自身利益,改变房屋结构、侵占公共场所。业委会作为诉讼原告,起诉业主要求停止侵害、恢复原状的案件。

二、业委会作为被告参与诉讼的相关案件类型

业主委员会作为民事案件被告的情形:

一是在业委会根据业主大会授权决定选聘新物业公司情况下,原物业公司对该决定不服,怂恿个别业主起诉业委会要求确认选举不合法或要求撤销业主大会的决定。

二是在未取得业主大会的授权或没有业主大会的决定下,与第三方签订将小区公共场所、或小区服务设施出租给第三方,业主大会或全体业主不认可该协议,致使第三方不能实现合同目的,而将业委会诉至法庭。如我院审理的汪某某诉双盛镇万缘小区业委业排除妨害纠纷一案即属该类情况。审理中,发现该业委会并非业主大会选举产生,而是由万缘村两委会组织部分党员代表和社区代表13人选举产生,明显违反了法律规定。

三、建议和对策

为加强社会稳定,减少业委员涉诉案件,重点建议做好以下几个方面工作。

1、政府相关部门(物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府)应加强对业委会的监督、管理。加强对业委会成员的专业培训。现行法律规定,业委会的成立应向相应的街道办事处或建筑主管部门申请备案登记。因此,相应部门对业委会的成立应履行相应的指导和审查义务,确保业委会的成立合法,避免因业委会成立的瑕疵导致其作为诉讼原告主体资格的丧失。同时,相应部门还应加强对业委员成员的业务培训,可尝试小区所在社区居委会工作人员交叉任职,充分发挥基层组织在小区物业管理方面的作用,避免业委会个别成员超越职权,擅自与第三方签订合同,损害业主的利益。

2.政府相关部门应加强对物业服务企业的管理监督力度,引导行业自律,建立物业服务企业与业委会沟通协调机制。业委会作为民事诉讼的原告绝大多数案件是与物业服务企业在物业服务方面的纠纷。因此,要从源头上减少此类纠纷的发生,加强物业服务企业的管理必不可少,政府相关部门要严格督促物业服务企业按照法律和物业服务合同提供物业服务,另一方面也要督促业委会配合物业服务企业的管理,促使双方建立良性互动机制,使安全、文明小区的创建取得实效。

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